Kaufnebenkosten berechnen: Das kommt zum Kaufpreis hinzu
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus bis zu vier Posten zusammen – drei davon fallen bei jedem Kauf an:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, in Sachsen 5,5 %.
- Notar: rund 1,5 % für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grundschuld und die Abwicklung.
- Grundbuchamt: rund 0,5 % für die Eintragung von Vormerkung, Eigentümerwechsel und Grundschuld.
- Maklerprovision: nur, wenn ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen Sie als Privatkäufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision.
Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + ggf. Maklerprovision)
Beispiel: Kaufnebenkosten für eine Wohnung in Sachsen
Für eine Eigentumswohnung in Dresden mit einem Kaufpreis von 250.000 € – ohne Makler – ergibt sich:
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) | 13.750 € |
| Notar (ca. 1,5 %) | 3.750 € |
| Grundbuchamt (ca. 0,5 %) | 1.250 € |
| Kaufnebenkosten gesamt (7,5 %) | 18.750 € |
| Gesamtinvestition | 268.750 € |
Mit Maklerprovision – üblich ist ein Käuferanteil von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer – kämen 8.925 € hinzu; die Nebenkosten stiegen dann auf rund 11 % des Kaufpreises. Viele unserer Wohnungen sind für Käufer provisionsfrei.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest – von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die Tabelle zeigt die im Rechner hinterlegten Sätze:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 250.000 € | Nebenkosten gesamt* |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 12.500 € | ca. 7,0 % |
| Bayern | 3,5 % | 8.750 € | ca. 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % | 15.000 € | ca. 8,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 16.250 € | ca. 8,5 % |
| Bremen | 5,5 % | 13.750 € | ca. 7,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | 13.750 € | ca. 7,5 % |
| Hessen | 6,0 % | 15.000 € | ca. 8,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 15.000 € | ca. 8,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 12.500 € | ca. 7,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 16.250 € | ca. 8,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 12.500 € | ca. 7,0 % |
| Saarland | 6,5 % | 16.250 € | ca. 8,5 % |
| Sachsen | 5,5 % | 13.750 € | ca. 7,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 12.500 € | ca. 7,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 16.250 € | ca. 8,5 % |
| Thüringen | 5,0 % | 12.500 € | ca. 7,0 % |
Kaufnebenkosten senken: Was ist möglich?
- Provisionsfrei kaufen: Ohne Makler entfällt der größte variable Posten.
- Inventar gesondert ausweisen: Für mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert aufgeführt sind.
- Notar und Grundbuch: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld.
Kaufnebenkosten bei vermieteten Wohnungen
Kaufen Sie eine Wohnung als Kapitalanlage, wirken sich die Kaufnebenkosten steuerlich aus: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf sowie eine Maklerprovision zählen zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Kaufpreis über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht. Die Kosten für die Grundschuld gehören dagegen zu den Finanzierungskosten und sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar. Wie sich das auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Sachsen?
In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 %. Mit rund 2 % für Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler bei etwa 7,5 % des Kaufpreises, mit Maklerprovision bei rund 11 %.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kauf dem Finanzamt an. Sie erhalten einen Steuerbescheid und zahlen in der Regel innerhalb eines Monats. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?
In aller Regel der Käufer – so sehen es die meisten Kaufverträge vor. Die Kosten für die Löschung von Grundschulden des Verkäufers trägt dagegen üblicherweise der Verkäufer.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja. Viele Banken erwarten aber, dass Sie zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Eine Finanzierung einschließlich Nebenkosten ist bei guter Bonität möglich, meist jedoch mit einem Zinsaufschlag.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbst genutzten Wohnung nicht. Bei einer vermieteten Wohnung erhöhen sie die Anschaffungskosten und wirken anteilig über die Abschreibung; Kosten für die Grundschuld sind sofort als Werbungskosten absetzbar.
Fällt beim Kauf vom Bauträger auch Grunderwerbsteuer an?
Ja. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis einschließlich der Baukosten berechnet.
