So rechnet sich eine Wohnung als Kapitalanlage
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung tragen Sie die Finanzierung nicht allein: Die Miete deckt einen großen Teil von Zinsen und Tilgung, und über die Abschreibung beteiligt sich das Finanzamt an den Kosten. Entscheidend ist deshalb weniger der Kaufpreis als Ihr monatlicher Eigenaufwand – der Betrag, den Sie nach allen Einnahmen, Ausgaben und Steuereffekten selbst zuzahlen.
Monatlicher Eigenaufwand = Zinsen + Tilgung + nicht umlagefähige Kosten − Miete − Steuerersparnis
Der Kapitalanlage-Rechner ermittelt diesen Wert für das erste Jahr. In den Bereichen „Immobilie“, „Finanzierung“ und „Steuer“ passen Sie alle Angaben an; unter „Prognose-Annahmen“ legen Sie fest, wie sich Miete, Wert und Kosten entwickeln. Die Grafik zeigt dann, wie Immobilienwert, Restschuld und Ihr Vermögen über bis zu 30 Jahre wachsen können.
Beispielrechnung: Wohnung für 250.000 € mit 25.000 € Eigenkapital
Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000 €, die für 729 € kalt vermietet ist (3,5 % Bruttomietrendite). Nicht umlagefähig sind 63 € im Monat, die Kaufnebenkosten betragen 7,5 %. Sie bringen 25.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 243.750 € zu 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Abgeschrieben werden 2 % pro Jahr auf einen Gebäudeanteil von 80 %, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 35 %.
| Mieteinnahmen | +729 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −63 € |
| Zinsen | −745 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | −413 € |
| Ergebnis vor Steuern | −492 € |
| Steuerersparnis | +153 € |
| Monatlicher Eigenaufwand | 339 € |
Sie zahlen also rund 339 € im Monat zu – und tilgen im selben Monat 413 € Ihres Darlehens. Der Betrag, der in Ihr Vermögen fließt, ist damit höher als Ihre Zuzahlung. Wie sich Miete, Zinsanteil und Steuervorteil in den Folgejahren verändern, zeigt der Rechner in der Grafik und als Tabelle.
Abschreibung (AfA): der Steuervorteil der Kapitalanlage
Den Wertverlust des Gebäudes setzen Sie als Vermieter jedes Jahr als Werbungskosten ab – den Anteil für Grund und Boden dagegen nicht. Wie viel Sie abschreiben dürfen, hängt vor allem vom Baujahr ab:
| Immobilie | Abschreibung |
|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % pro Jahr (40 Jahre) |
| Baujahr 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr (50 Jahre) |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % pro Jahr (rund 33 Jahre) |
| Neubau, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | 5 % degressiv vom Restwert |
| Baudenkmal (§ 7i EStG) | Sanierungsanteil: 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 % |
Zusätzlich sind Darlehenszinsen, Verwaltungskosten und Reparaturen als Werbungskosten absetzbar. Ergibt sich aus der Vermietung rechnerisch ein Verlust, wird er mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet – je höher Ihr Steuersatz, desto größer die Ersparnis.
Die wichtigsten Stellschrauben
- Eigenkapital: Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zinskosten, aber auch die absetzbaren Zinsen. Viele Kapitalanleger bringen deshalb nur etwa die Kaufnebenkosten ein.
- Steuersatz: Maßgeblich ist Ihr persönlicher Grenzsteuersatz – der Satz, mit dem der zuletzt verdiente Euro besteuert wird.
- Gebäudeanteil: Je höher der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis, desto höher die Abschreibung. Die Aufteilung muss realistisch sein; das Finanzamt prüft sie.
- Miet- und Wertentwicklung: Die Grafik im Rechner zeigt, wie sich Ihr Vermögen mit Ihren eigenen Annahmen entwickeln kann.
- Haltedauer: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage
Was bedeutet monatlicher Eigenaufwand?
Der Eigenaufwand ist der Betrag, den Sie nach Mieteinnahmen und Steuerersparnis jeden Monat selbst für Zinsen, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten aufbringen. Er zeigt, ob eine Kapitalanlage zu Ihrem Budget passt – und sagt mehr aus als der Kaufpreis allein.
Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Das hängt von Lage, Kaufpreis, Miete, Finanzierung und Ihrer Steuersituation ab. Für eine vermietete Wohnung spricht, dass Mieter und Finanzamt einen großen Teil der Kosten mittragen, während Sie über die Tilgung Vermögen aufbauen. Dem stehen Risiken wie Leerstand, Instandhaltung und höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung gegenüber.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Viele Banken finanzieren vermietete Wohnungen, wenn Sie etwa die Kaufnebenkosten selbst tragen – in Sachsen rund 7,5 % des Kaufpreises. Bei sehr guter Bonität ist auch weniger möglich. Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären wir gern gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern.
Welcher Steuersatz gilt für die Steuerersparnis?
Für die Ersparnis zählt Ihr persönlicher Grenzsteuersatz. Als Orientierung: rund 30 % bei mittlerem und 42 % bei hohem Einkommen, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, falls diese anfallen.
Was passiert, wenn die Wohnung leer steht?
Dann fehlt die Miete, während Rate und Hausgeld weiterlaufen. Mit der Mietgarantie aus unserem Rundum-sorglos-Paket übernehmen wir bei Leerstand die Kaltmiete.
Ist die Berechnung verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine vereinfachte Beispielrechnung. Gern erstellen wir Ihnen eine persönliche Berechnung mit Ihren Zahlen und konkreten Objekten; steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
