So berechnen Sie die monatliche Rate
Immobilienkredite sind meist Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate. Anfangs besteht sie überwiegend aus Zinsen; mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate ergibt sich aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung:
Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Den Darlehensbetrag ermittelt der Rechner automatisch: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten des gewählten Bundeslands, abzüglich Ihres Eigenkapitals. Dazu sehen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die bis dahin gezahlten Zinsen und den Tilgungsplan Jahr für Jahr.
Beispielrechnung: 250.000 € Kaufpreis in Sachsen
Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 € und bringen 25.000 € Eigenkapital ein. Zusammen mit 18.750 € Kaufnebenkosten benötigen Sie ein Darlehen über 243.750 €. Bei 3,7 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung ergibt sich:
| Monatliche Rate | 1.158 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 184.866 € |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 80.054 € |
| Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung* | 28 Jahre und 5 Monate |
Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgung: die Stellschrauben
Anfängliche Tilgung
Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Im Beispiel verkürzt eine Tilgung von 3 % statt 2 % die Laufzeit von gut 28 auf knapp 22 Jahre und spart rund 38.700 € Zinsen – dafür steigt die Rate auf 1.361 €.
Zinsbindung
Während der Zinsbindung – meist 10, 15 oder 20 Jahre – bleibt der Sollzins fest. Danach brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Eine lange Zinsbindung bringt Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren können Sie ein Festzinsdarlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 BGB).
Sondertilgung
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, häufig bis zu 5 % der Darlehenssumme. Zahlen Sie im Beispiel jedes Jahr 2.500 € zusätzlich, sinkt die Laufzeit auf knapp 22 Jahre und Sie sparen rund 38.000 € Zinsen.
Finanzierung einer Kapitalanlage: Was ist anders?
Bei einer vermieteten Wohnung sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich absetzbar, die Tilgung dagegen nicht. Kapitalanleger setzen deshalb oft weniger Eigenkapital ein als Selbstnutzer – Miete und Steuervorteil tragen einen großen Teil der Rate. Welche Struktur zu Ihnen passt, hängt von Einkommen, Steuersatz und Sicherheitsbedürfnis ab. Ihren monatlichen Eigenaufwand nach Miete und Steuern zeigt der Kapitalanlage-Rechner.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie berechnet man die monatliche Rate eines Immobilienkredits?
Multiplizieren Sie den Darlehensbetrag mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilen Sie das Ergebnis durch 12. Bei 243.750 € Darlehen, 3,7 % Zins und 2 % Tilgung sind das rund 1.158 € im Monat.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen – in Sachsen rund 7,5 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Zinssatz und Rate. Für vermietete Wohnungen ist bei guter Bonität auch eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Viele Banken setzen eine anfängliche Tilgung von mindestens 1 bis 2 % voraus. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten, erhöht aber die Rate. Bei vermieteten Wohnungen spielt zudem eine Rolle, dass nur die Zinsen steuerlich absetzbar sind.
Was ist die Restschuld?
Die Restschuld ist der Betrag, den Sie am Ende der Zinsbindung noch schulden. Dafür brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – oder Sie lösen ihn aus Ersparnissen ab.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Sie verlängern bei Ihrer Bank (Prolongation) oder wechseln zu einem anderen Anbieter (Umschuldung). Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die Konditionen schon einige Jahre im Voraus sichern.
Welcher Zins ist im Rechner hinterlegt?
Der Rechner startet mit einem Beispielzins, den Sie frei ändern können. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Eigenkapital, Zinsbindung, Bonität und Objekt ab. Gern vergleichen wir für Sie die Angebote unserer Finanzierungspartner.
