Mietrendite berechnen: So funktioniert der Rechner
Die Mietrendite zeigt, wie viel Ertrag eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis abwirft. Für den Mietrendite-Rechner brauchen Sie nur wenige Angaben aus dem Exposé: Kaufpreis, Wohnfläche, Nettokaltmiete und die nicht umlagefähigen Kosten. Kaufnebenkosten und Mietausfallwagnis sind mit üblichen Werten vorbelegt und lassen sich anpassen.
Der Rechner liefert zwei Kennzahlen, die oft verwechselt werden: die Bruttomietrendite, mit der viele Angebote werben, und die Nettomietrendite, die deutlich näher an dem liegt, was Ihnen tatsächlich bleibt.
Bruttomietrendite: die schnelle Kennzahl
Die Bruttomietrendite – auch Anfangsrendite genannt – setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie eignet sich für einen ersten Vergleich mehrerer Angebote. Kaufnebenkosten und die Kosten, die Sie als Eigentümer tragen, bleiben dabei aber unberücksichtigt.
Nettomietrendite: was wirklich übrig bleibt
Die Nettomietrendite zieht von der Jahresmiete alle Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, und bezieht das Ergebnis auf Ihre gesamte Investition einschließlich Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähig sind vor allem die Kosten der Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage – beides ist Teil des Hausgelds, das Sie an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Das Mietausfallwagnis ist eine Pauschale für Leerstand und ausbleibende Zahlungen; für Wohnungen werden meist 2 % der Jahresmiete angesetzt.
Beispielrechnung: Mietrendite einer Eigentumswohnung
Eine 60 m² große Wohnung kostet 220.000 € und ist für 600 € kalt vermietet – 10 € pro Quadratmeter. Nicht umlagefähig sind 70 € im Monat, die Kaufnebenkosten liegen in Sachsen bei rund 7,5 %.
| Jahresnettokaltmiete | 7.200 € (12 × 600 €) |
| Bruttomietrendite | 3,27 % (7.200 € ÷ 220.000 €) |
| Gesamtinvestition | 236.500 € (Kaufpreis + 7,5 % Nebenkosten) |
| Jahresreinertrag | 6.216 € (7.200 € − 840 € Kosten − 144 € Mietausfall) |
| Nettomietrendite | 2,63 % (6.216 € ÷ 236.500 €) |
| Kaufpreisfaktor | 30,6 (220.000 € ÷ 7.200 €) |
Zwischen beworbener und tatsächlicher Rendite liegen in diesem Beispiel gut 0,6 Prozentpunkte. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer anhand der Nettomietrendite.
Kaufpreisfaktor: die Mietrendite auf einen Blick
Der Kaufpreisfaktor – auch Mietmultiplikator oder Vervielfältiger – gibt an, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: 100 ÷ Kaufpreisfaktor = Bruttomietrendite in Prozent.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 20 | 5,0 % |
| 22 | 4,5 % |
| 25 | 4,0 % |
| 28 | 3,6 % |
| 30 | 3,3 % |
| 35 | 2,9 % |
Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite – oft aber auch das Risiko. Hohe Faktoren sind typisch für gefragte Lagen in Großstädten, in denen sich leicht Mieter finden und die Nachfrage langfristig stabil ist.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Eine hohe Rendite in einer Region mit sinkender Einwohnerzahl kann durch Leerstand und fallende Preise schnell aufgezehrt werden – eine moderate Rendite in einer gefragten Stadt wie Dresden mit stabiler Vermietung kann dagegen aufgehen. Beurteilen Sie die Mietrendite deshalb immer zusammen mit diesen Punkten:
- Lage: Wie gefragt sind Mietwohnungen im Viertel, wie entwickelt sich die Stadt?
- Zustand: Stehen Sanierungen an, und ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend?
- Miethöhe: Ist die Miete marktüblich – oder im Vergleich zum Mietspiegel bereits ausgereizt?
- Finanzierung: Liegt der Zins über der Nettomietrendite, trägt sich die Wohnung nicht allein aus der Miete.
- Steuern: Die Abschreibung kann das Ergebnis nach Steuern deutlich verbessern.
Wie Finanzierung und Steuervorteil Ihren monatlichen Eigenaufwand beeinflussen, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechne ich die Mietrendite einer Wohnung?
Teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100 – das ist die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite ziehen Sie vorher die nicht umlagefähigen Kosten und ein Mietausfallwagnis ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Miete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall ein und liegt deshalb meist deutlich darunter – im Beispiel oben um gut 0,6 Prozentpunkte.
Rechnet man die Mietrendite mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Nettokaltmiete. Die Betriebskosten zahlt der Mieter als Vorauszahlung; sie werden an Versorger und Dienstleister weitergegeben und sind kein Ertrag.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltung und Instandhaltungsrücklage sowie die Kosten bei Leerstand. Welche Betriebskosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor.
Ist die Mietrendite dasselbe wie die Eigenkapitalrendite?
Nein. Die Mietrendite bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis, unabhängig von der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite setzt den Ertrag ins Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Eigenkapital – durch eine Finanzierung kann sie deutlich höher, aber auch niedriger ausfallen (Hebeleffekt).
Wie hoch ist die Mietrendite in Dresden?
Das hängt stark von Stadtteil, Baujahr und Zustand ab. Für die Objekte aus unserem Angebot nennen wir Ihnen gern die Mietrendite und rechnen sie mit Ihnen gemeinsam durch.
